Ilusão de cidade perfeita cria bolha imobiliária que pode estourar

Aída Bueno

Você certamente já viu imagens belíssimas do Espírito Santo circulando nas redes sociais, especialmente da Região Metropolitana da Grande Vitória (RMGV). Mostram uma Terceira Ponte calmíssima, poucos carros passando, ladeados por uma vista de encantar os olhos de qualquer um. Ou trechos de rodovias duplicadas, ilhas, praias, tudo sob o ponto de vista de drones, em recortes aéreos bem pensados.

A isso, some cidades bem posicionadas em rankings dos quais você nunca ouviu falar, e temos aí a fórmula mágica para se vender a imagem de cidades perfeitas para se viver ou investir. Mesmo que não sejam. Os drones nunca sobrevoam a Terceira Ponte congestionada, ou medem os altos níveis de poluição do ar, de pó preto. Os rankings não falam do esgoto nas praias, ou da mobilidade urbana, antes comprometida só nos horários de pico, hoje visíveis em quaisquer horários nos dias úteis. Também não temos imagens dos muitos pontos de comércio fechados.

O arquiteto e urbanista Kleber Frizzera, ex-secretário de Desenvolvimento da Prefeitura de Vitória, alerta que forjar uma imagem para “vender” a cidade pode até atrair investidores para o setor imobiliário, mas há risco. “Quanto tempo vai durar uma bolha dessas? Não tenho a menor ideia, pode ser um ano, pode ser mais”, avisa, acrescentando que existe hoje uma tendência equivocada em comparar cidades. Vitória, por exemplo, na cabeça de muitos seria uma nova Manhattam, Nova York.

Kleber Frizzera lembra que a prática de enxergar a moradia apenas como um ativo financeiro transformou Nova York numa das cidades mais caras do mundo para se viver. O problema alcançou proporções tais, que o democrata Zohran Mamdani, um socialista declarado, nascido fora dos Estados Unidos e muçulmano, conseguiu se eleger prefeito da maior cidade do país prometendo aluguéis mais baratos, supermercados públicos, transporte público e creches gratuitos. Logo, melhor não comparar.

Na série histórica do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Espírito Santo (Sinduscom-ES), em julho de 2020 havia 11.972 unidades habitacionais em construção na Grande Vitória, número que saltou para 17.177 em julho deste 2025. O maior número está concentrado em Vila Velha, com 6.232 unidades. A entidade considera “em construção” desde lançamentos (ainda na planta) até o prédio já em fase de acabamento.

O maior salto é financeiro: de acordo com censos do Sinduscom, em junho de 2020, o preço do metro quadrado de um apartamento de dois quartos em Vitória era de R$ 8.027; em Vila Velha era R$ 5.120 e na Serra R$ 3.803. Cinco anos depois, esses valores saltaram para R$ 15.109, R$ 13.378 e R$ 7.084, respectivamente. Só em Vila Velha, por exemplo, uma alta de cerca 160% no valor do metro quadrado.

Nesse mesmo período, a inflação acumulada (IPCA) pode chegar a 39,38% (já contabilizada a projeção para este 2025). A conta que envolve o salário do trabalhador e o valor do metro quadrado não fecha, o que leva a crer que boa parte dos compradores desses imóveis são investidores, quem compra imóveis para simplesmente deixar fechado e aguardar uma alta de valor ainda maior.

“Setenta por cento não compram para morar, compram para investir, para lucrar daqui a alguns anos”, diz Kleber Frizzera, que acrescenta: “Se apenas 30% compram para morar, o restante terá outra destinação. O mercado de aluguel não é tão grande, a maior parte (dos investidores) espera é a valorização, espera o que vai acontecer no futuro. Só que o valor das coisas funciona em picos – sobe e desce. Ninguém garante a valorização esperada".

Kleber alerta que imóveis adquiridos por investidores são unidades onde não há pessoas morando, logo, não há pessoas movimentando o comércio local, consumindo produtos ou serviços, ajudando a gerar emprego e renda. Têm a única finalidade de servir como expectativa de lucro, que pode ou não acontecer no futuro. E a população dessas cidades, como fica?

Migração e consumo

“Primeira coisa é que você afasta o morador daqui (de Vitória). Jovens não vão conseguir comprar, vão (morar) pra Serra, outro município”, avalia o urbanista. Acrescenta que, se porventura esse jovem decidir ficar, vai sacrificar grande parte da sua renda para pagar um imóvel. Então cria-se um cenário onde os jovens se endividam e consomem poucos produtos e serviços. Isso pode complicar a situação financeira da Capital por causa da reforma tributária sobre o consumo, que começará a ser implantada gradualmente a partir do ano que vem, alerta Kleber Frizzera.

Nesse ponto da conversa, ele volta a lembrar que o prefeito de Nova York se elegeu justamente prometendo baixar o custo de moradia. “Nós temos uma migração intraurbana que tem a ver com o valor dos imóveis. Se está num lugar que não dá conta, vai para outro município”, diz ele, avaliando que na cidade de Serra, por exemplo, há ofertas de apartamentos mais populares.

O censo de 2022 do IBGE aponta que Vitória tinha 322, 8 mil habitantes em 2022. Usando dados do censo de 2010, que contabilizou 319, 7 mil habitantes, a taxa de crescimento em 12 anos não chegou a 1%. Ainda segundo o IBGE, a cidade tem um índice de envelhecimento de 121,46 pessoas de 60 anos ou mais para cada pessoa de 14 anos ou menos. Ou seja, Vitória está envelhecendo.

Vila Velha apresenta uma taxa de crescimento maior, 1,01%. A população, que no censo de 2010 era de 414, 4 mil habitantes, saltou para 467, 7 mil em 2022, aumento de 12,82%. É a segunda cidade mais populosa do Espírito Santo, atrás somente de Serra, que contava com 409,3 mil habitantes em 2010 e saltou para 520, 6 mil em 2022. Num comparativo entre os dois censos, foi a 12ª cidade com maior aumento populacional do Brasil.

A eleição em Nova York incomodou quem está acostumado a ganhar dinheiro especulando. O magnata do setor imobiliário Barry Sternlicht ameaçou deixar a cidade. Por aqui, a persistir na Região Metropolitana a ideia de que imóvel é só um investimento, aos atuais moradores restará torcer para que surja um Zohran Mamdani capixaba. Ou, fazer as malas e mudar para uma cidade do interior, para outro estado, talvez. Quem perde? O Espírito Santo.